WeWork 成為今年最大的 IPO 之一

WeWork：開始

一個想法似乎無處不在，這種情況經常發生。 這是這種情況 我們工作. 擁有一家生產兒童服裝的工廠， 亞當紐曼 一半 米格爾·麥克凱爾維，聯合創始人和建築師。 Neumann 的企業沒有產生足夠的利潤，他正在尋找新業務的想法。 他們注意到辦公室裡的空間太大了：他們只使用了其中的一部分，卻為整個房舍付了錢。 然後，他們想到可以將辦公室的一部分出租給初學者，這樣他們就可以在開始時減少開支，並在以後增加租用空間。

這就是著名的 WeWork 的開始。 只是，最初該項目被稱為 Green Desk； 然後 Neumann 和 McKelvey 賣掉了它，並將這筆錢投資到了一家名為 WeWork 的新公司。

WeWork 融資

該公司誕生於美國，隨著時間的推移傳播到其他國家。 規模越大，需要的投資也就越多，於是進行了幾輪融資。

目前，WeWork 的最大投資者是日本軟銀、摩根大通、Benchmark 和 We Holdings，後者由 Alan Neumann 控制。

WeWork 發展迅速

WeWork 可能被稱為快速發展的公司。 在過去幾年中，這種增長尤為突出。 2016年公司收入為436億美元，886年為2017億美元，2018年增長一倍多，達到1.8億美元； 6 年前 2019 個月的收入為 1.5 億美元。 因此，該公司的收入可能會在年底達到 3 億美元，再次幾乎是去年的兩倍。

然而，每塊獎牌都有它的另一面：隨著收入的增加，公司的虧損也在增加，截至最近 904 個月末已達 6 億美元。 然而，它永遠是這樣：任何快速增長的公司都需要資金，而在世界經濟試圖增長的同時，該公司正在盡最大努力增加其在市場上的影響力。

舉個例子，我們可能記得特斯拉（納斯達克股票代碼：TSLA）仍然沒有獲得固定回報，但這並沒有阻止其股票從 20 美元增長到 380 美元。

在市場上，很大程度上取決於投資者的情緒，這並不總是可以預測的。 讓我們以 2018 年進行 IPO 的 Tilray（納斯達克股票代碼：TLRY）為例：他們的股價最初為 23 美元，但兩個月後達到了最高 300 美元； 與此同時，該公司從未盈利。

在這裡，單純的財務指標顯然是不夠的：美國大麻合法化的互聯網討論起了作用，投資者決定專門從這家公司的股票中獲利； 然而，還有更多選擇。 本次IPO也備受媒體關注，與優步或Lyft等公司的IPO一起成為今年最大的IPO之一。

至於公司的虧損，WeWork將在其發展放緩的那一刻開始獲得淨利潤。 自然，這不會發生，否則，該公司的次要競爭對手將擴大規模並佔領其一直在努力爭取的部分市場。

關於我們

如今，該公司在全球 803 個商業中心和 124 個城市設有辦事處。 旗下有WeLive（平租項目）、WeGrow（兒童私立學校）、WeRise（體育中心項目）等部門。 由於公司已經開始發展並在那裡設有大部分辦事處，因此其大部分利潤產生於美國； 與往常一樣，發展最快的細分市場是企業客戶細分市場，為公司帶來40%的利潤。 支付租金的參與者已達到527萬人，比一年前增加了90%。 這表明該公司的發展速度有多快。

據管理層介紹，該公司僅佔市場份額的 0.2%，其最近的目標是將業務擴展到 280 個城市，以吸引 255 億潛在客戶。

WeWork 的競爭對手

在公司的競爭對手中，雷格斯（LSE：IWG）可能會被單挑。 公司成立於1989年； 其股票在英國股票市場交易。

截至6年前2019個月末，雷格斯的收入已達2.077億美元； 年輕的WeWork同期收入達到1.8億美元； 看來2019年WeWork的收入會比雷格斯高。如今，雷格斯在1000個國家的110多個城市都有業務，而WeWork——僅在124個國家的27個城市； 與此同時，WeWork 持有 527,000 份租金協議，而雷格斯持有的則為 445,000 份。

這意味著WeWork更集中在每個城市，更受年輕人歡迎。 WeWork 投資建造和購買新的辦公樓，並嘗試最有效地利用現有場所； 簡而言之，它試圖增加一平方米辦公樓的租戶數量。 事實證明，WeWork 已經設法以更少的城市覆蓋其競爭對手。

另一家可能很快與 WeWork 競爭的有前途的公司是 Knotel Inc。它是一家非常年輕的私營公司，成立於 2016 年，目前僅在 13 個國家的 10 個城市開展業務。 21 月 400 日，Knotel 管理層高高興興地宣布完成了另一輪招商，為公司帶來了 XNUMX 億美元的投資。 這家公司尚未上市，投資人有限，而WeWork正在進入公開市場，可以說目前在發展和增長速度上還沒有一個全面的競爭對手.

首次公開募股期間吸引的資金將有助於公司加快發展和在市場上的影響力。 如果以後需要融資，它可能會開展 SPO 並吸引更多資金。 即，在進入股票市場後，公司可以無限制地使用其可能用於其目的的資本。

在這種情況下，時間流逝只會對 WeWork 有利； 補充資金來源將有助於擴大公司與主要競爭對手之間的差距，最終將有助於其股價的上漲。 因此，公司的潛力是巨大的； 如果能保持幾年的步伐，至少，投資 WeWork 可能會產生巨額利潤。 但是，在投資時，應該始終看看獎牌的另一面。

風險

在主要風險中，我們首先應該指出公司的管理層，更準確地說，是公司的董事總經理亞當諾伊曼，他是公司的知識產權賣方、資金接收者和業主。

根據註冊文件，諾依曼本人和他的親屬已經深入公司的核心，將其用於自己的目的，這對許多投資者來說似乎是冒險的。 另一方面，有些情況下，股東從創始人手中奪走投票權，然後為公司做他們想做的事，從創造者那裡竊取創作。 這個計劃看起來對股東有吸引力，但對創始人沒有吸引力。 目前，諾依曼已經為自己投保了這種情況。

然而，該公司正在進入股票市場，潛在的投資者想知道他們能從中賺多少錢，而事實證明，在這家公司賺錢的是諾依曼和他的支持者。 要了解 Neumann 如何使用該公司，舉幾個例子就足夠了。

WeWork 已就 WE 商標向由 Adam Neumann 控制的 We Holdings 支付了 5.9 萬美元。 Neumann 擁有 4 個房地產對象，他將其出租給 WeWork，但購買房地產的錢是他從公司借來的。 同時，WeWork 始終按時足額支付租金，沒有任何折扣。

Neumann 的妻子 Rebeka 被任命為創建和管理私立學校項目 WeGrow 的創始人兼總幹事。 妻子的兄弟 Avi Yehiel 自 2017 年以來一直擔任 WeWork 健康中心的負責人。 Neumann 本人是一位有影響力的股東，這要歸功於擁有不同投票權的 3 類股票。

公司面臨的第二個風險是可能發生的危機，這種危機已經預料到了一年。 危機可能成為公司的嚴峻考驗，因為其 40% 的收入來自企業客戶，這將減少他們在發生危機時的支出，以及在辦公室工作的員工人數，這意味著辦公室將繼續存在空而無利。

WeWork 與房東簽訂了長期合同（為期 15 年），其價格低於將房屋出租給潛在客戶的價格，即使發生危機，他們也必須履行承諾，而客戶外流可能會導致到巨大的損失。

然而，應該說管理層已嘗試將這種風險降至最低。 目前，WeWork 的最短租期為 15 個月，這可能足以度過一波危機。 在任何危機之後，都會出現增長，這裡需要依靠初創公司和小型企業，因為它們的移動性更強，可以根據情況迅速改變。 第二個因素是子公司的存在，通過子公司與房東簽訂長期租賃協議； 該計劃使得要求遵守母公司 WeWork 的租賃承諾變得極其困難。 但是，這會帶來子公司破產的風險，為了避免這種風險，母公司WeWork保證支付一部分租金，以便在遇到麻煩時可以支持子公司。

總結

WeWork 管理層警告說，該公司的工作將帶來損失，特別是如果它繼續如此快速發展的話。 事實證明，就像優步的 IPO 一樣，投資者不可避免地要承擔風險，購買一家虧損公司的股票，希望能得到最好的結果； 但在這裡，諾依曼也在 IPO 前以 700 億美元的價格出售了股票。

通常，創始人在 IPO 期間出售股票以吸引資金，如果他們需要更多資金。 最後，分析師將其視為負面消息，好像所有者正在擺脫自己公司的股票。 另一方面，如果諾伊曼在 IPO 當天就開始拋售股票，就會影響價格，壓低價格，並嚇跑其他投資者。 所以，我認為這個消息相當積極； 而且，諾伊曼以他的股票為抵押貸款，他的行為意味著他對公司的未來充滿信心。 順便說一下，麥凱爾維持有他的股票。

確認公司增長的另一個重要事實是，市場上沒有 WeWork 真正的競爭對手； 它在IPO之前繞過了現有的。

作為任何交易者，我最感興趣的是在 IPO 當天做什麼以及是否購買股票，因為由於鎖定期，我們將沒有機會通過出售獲利。 上面寫的所有內容都讓人仔細考慮是否持有該公司的股票數月或數年。

之前寫過一篇 關於 IPO 的文章 以及如何通過它賺錢。 在這篇文章中，我稱承銷商對購買公司股票的決定至關重要； 更準確地說，交易者應該檢查承銷商的規模。 以 WeWork 為例，承銷商是摩根大通和高盛，這對購買是一個強大的刺激。 那麼，如果諾依曼能藉到3億美元（目前沒人敢給他這麼一筆錢），他會按照承諾，在IPO當天用這些來支撐股票，這也可能會推高股價。 . 然而，在這種情況下，一周後賣出股票會更明智，因為增長將是人為的。

還有一件更重要的事情。 根據上表，公司在上一輪融資中成功吸引到5億美元，股票數量增至70萬股。 換句話說，如果我們將總和除以股票數量，我們將得到 71.43 美分的股票價格。 即，這是股票的近似市場價格。 在這裡，我們應該記住一件事：如果出售的股票數量達到900億隻，價格應該會降低兩倍。

再來看看Slack（NYSE：WORK）的IPO，當時二級市場的股價是26美元，從38美元開始交易，現在股價已經跌至30美元，即公司的目標是在二級市場上的價格。 這一原則也適用於 WeWork。 如果配售價格低於二級市場，將是首日買入的好信號。

目前的消息對 WeWork 的 IPO 來說並不是最好的消息，分析師對該公司及其在交易所的成功持懷疑態度； 自然，諾依曼知道這一切，而且很可能會等待安置的最佳時機，所以我們只需要等待和觀察公司。

材料是由

尤金·薩維茨基

他自 2004 年以來一直在金融市場工作。自 2012 年以來，一直在美國交易所交易股票並發表有關股票市場的分析文章。 積極參與準備和提供 RoboForex 教育網絡研討會。